2007 年长江实业(集团)年报 · 主席报告书

来源:https://www1.hkexnews.hk/listedco/listconews/sehk/2008/0327/ltn20080327099_c.pdf 主席:李嘉诚

长江实业(集团)有限公司 (在香港注册成立之有限公司) (股份代号:0001) 二零零七年度董事会主席业务报告业务摘要 2007 2006 变幅港币百万元港币百万元摊占和记黄埔集团业绩前之溢利 12,390 8,068 +54% 摊占和记黄埔集团之溢利 15,288 10,007 +53% 股东应占溢利 27,678 18,075 +53% 每股溢利港币11.95元港币7.80元 +53% 每股股息港币 2.45元港币2.20元 +11.4% 全年盈利本集团截至二零零七年十二月三十一日止年度经审核股东应占溢利为港币二百七十六亿七千八百万元(二零零六年 - 港币一百八十亿七千五百万元)。每股溢利为港币十一元九角五分(二零零六年 - 港币七元八角)。股息董事会现建议开派二零零七年度末期股息每股港币一元九角五分给予二零零八年五月二十二日已登记在本公司股东名册内之股东。上述股息连同年度内已派发之中期股息每股港币五角,二零零七年全年合共派息每股为港币二元四角五分(二零零六年全年每股派息港币二元二角)。上述二零零七年度末期股息,如获股东周年大会通过,将于二零零八年五月二十七日派发。业务展望创新发展理念延展业务增长「集团于二零零七年落实多项营运目标,业绩理想。集团凭借优质资产、强健财务实力及跨国业务优势,于稳固基础上积极革新并推进业务发展,增长动力持续不断。」业绩亮丽去年集团表现理想,各项基本业务均有长足进展。香港、内地及海外地产业务,皆如预期稳步发展,溢利持续增进,潜力庞大。于截至二零零七年十二月三十一日止年度,集团摊占和记黄埔集团业绩前之溢利为港币一百二十三亿九千万元,较去年上升百分之五十四。内部增长强劲集团持续强化核心地产业务,加快整体内部增长。年内在土地储备、项目策划、设计、发展、销售等方面均有良好进展。香港地产业务于去年,环球信贷环境转趋不明朗及预期美国经济可能放缓,本地金融巿场的波幅扩大,惟香港整体经济表现维持良好,在强劲内部需求及消费带动下,本地生产总值实质增长百分之六点三。食品、能源及商品价格上升推动通胀,惟失业率处于低水平,私人消费开支持续增加,反映本地就业前景向好及住户入息有所改善。受惠于利率水平下降、供楼负担能力提升及经济稳健增长,相对二零零六年,去年香港地产市场表现强劲,物业交投稳定及住宅楼价向好。二零零八年内减息及通胀趋势料将持续,预期负利率可刺激置业需求及意欲,有利整体楼市。集团楼宇销售递增,地产业务续创佳绩,集团致力革新物业概念、优化楼宇质素及提升服务水平的业务方针取得成效。配合市况及置业需求发展多元化优质物业,是推动业务增长的主要关键,集团各项规划中或兴建中之物业均按此目标推展,旗下优质物业组合将进一步壮大及强化。集团将继续贯彻其核心发展策略,有效运用其市场优势及财务资源,灵活及迅速把握有利拓展土储的每个投资机会,以合理成本积极购进优质土地。现有之充裕优质土地,可供集团未来五至六年间发展之用,为市场提供稳定及多元化的物业供应。本地及海外金融机构对优质商厦需求殷切,使集团的物业租务尤其受惠。集团将持续拓展优质出租物业的投资规模,巩固经常性溢利基础,并加强物业管理效益,持续提升物业租务的现金流与整体资本回报。内地及海外地产业务集团于年度内继续积极拓展于香港以外的高增长物业市场,进展理想。于内地,集团以积极而审慎的投资策略开拓当地市场,稳步推动业务增长的同时, 致力提升营运效益,强化整体业务表现。内地各项目均如期开展,进度良好,在扩充土储方面成果理想,有利把握内地房地产的庞大机遇,为集团提供优质溢利贡献。于新加坡及英国,集团在项目发展及物业销售方面持续进展良好,有助加快集团致力开拓多元化经营地域的发展步伐。集团将积极寻求海外投资机遇,进一步强化集团的优质物业发展商地位。上市联属公司协同发展集团透过于上市联属公司之策略投资及与各公司之协同效益,持续推动业务增长并取得佳绩。于二零零七年内,各上市联属公司均有良好业务表现。和记黄埔集团固有业务及 3 集团于二零零七年录得稳健增长,业绩均有改善。于二零零七年,3 集团取得下半年及全年扣除所有上客成本后正数EBITA 之现金流。凭借强健之财务根基与二零零七年录得之理想业绩,集团对和记黄埔集团之环球业务将继续有良好表现充满信心。预期3集团在二零零八年将可展开新一页,冀于下半年迈向持续取得当月正数EBIT,并可于二零零九年达致全年正数EBIT。长江基建长江基建集团有限公司(「长江基建」)于二零零七年创新高峰,各业务均录得强劲表现。长江基建年内落实数个新项目,令已建立的庞大投资组合更具规模。受管制业务的庞大经常性现金流为集团长远稳定发展的强大后盾,环球投资组合提供的贡献亦持续增长。预期长江基建将延续现时的内部增长步伐,总体投资项目前景乐观。香港电灯于二零零七年,香港电灯集团有限公司(「香港电灯」)之香港业务及国际业务均取得进展,并于二零零八年一月初就香港电力业务签订新的管制计划协议,将准许利润回报订于固定资产平均净值的特定百分比。为期十年的新管制协议于二零零九年一月一日起生效,政府可选择将协议续期五年。该协议有助消除香港电力行业近年出现的不明朗因素,在明确机制及稳定长远规管架构下,股东权益可获保障。长江生命科技长江生命科技集团有限公司(「长江生命科技」)于二零零七年在内部增长、策略性收购及科研进展带动下,业务稳步发展。新近收购的澳洲主要保健产品及成药承造商 Lipa Pharmaceuticals Limited 及澳洲植物保护产品之最大独立承造商 Accensi Pty Ltd,将扩大长江生命科技人类健康及农业有关业务的规模及覆盖地域,并于来年对长江生命科技作出贡献。长江生命科技将继续透过寻求内部增长及对外收购新机遇,发展及壮大现有业务。「集团将贯彻积极扩大投资回报、持续提升股东价值之目标,继续开拓增值新机遇的拓展策略,为未来建构稳固发展平台,推动业务持续增长。」展望二零零八年,美国次按及地产继续疲弱所引起之不利关连问题,将影响美国经济,虽利率趋低,而油价高企,美元相对其他货币趋于弱势。影响所及,其他国家及地区亦将受到不同程度之波及。内地深化宏观调控措施及持续经济结构改革,令经济增长放缓,但长远而言有利各方面的经济发展,凭借其巩固基调及巿场深厚潜力之优势,料可延续稳固增长。随著国家持续增长及发展,机遇处处,香港经济将可维持良好进展。长江集团业务遍及五十六个国家,时刻创新发展理念,延续未来业务增长动力。凭借其远见及市场洞察力,将持续革新业务、优化资产及强化环球拓展规模,为股东创造更佳回报。尽管二零零八年环球经济存在种种挑战及压力,鉴于内地及香港长期经济前景仍维持乐观向好,集团凭借固有业务良好根基及强厚财务实力,深信仍能从容面对,并积极把握国家蓬勃发展之机遇,推展业务增长,长江集团对未来发展前景充满信心。处身充满竞争的全球化年代,具智慧、创意澎湃及勤奋忠诚的员工,是集团最宝贵的资产。谨借此机会,对董事会同仁、本集团各部门职员及全球忠心员工年内之勤奋工作、忠诚服务及贡献,深表谢意。主席李嘉诚香港,二零零八年三月二十七日管理层讨论及分析业务回顾主要业务活动

于二零零七年内完成之物业包括: 上盖楼面本集团名称地点总面积所占权益 (平方米) 雍雅轩及葵涌巿地段467号之余段 74,340 100% 雍澄轩栢慧豪园天水围巿地段24号 98,800 98.47% 第1期城中駅将军澳巿地段73号 130,338 合作发展将军澳73B区岚岸沙田巿地段487号 70,030 100% 御翠园上海浦东花木 31,500 50% 第IIA及VI期
年内各项建筑工程积极进行,预期二零零八年完成物业有: 上盖楼面本集团名称地点总面积所占权益 (平方米) 映湾园东涌巿地段5号 10,494 合作发展洋房项目 The Harbour Grand 北角内地段7106号A段 41,341 合作发展酒店项目土地及其延伸部分 1881 Heritage 九龙内地段11161号 13,023 100% 首都将军澳巿地段70号 136,240 合作发展之余段F地盘将军澳86区四季名园元朗锦田锦田公路 19,445 100% 丈量约分109约地段 2081号之余段 CASA 880 鲗鱼涌内地段4号 9,840 100% B 段4个若干分段逸翠园北京姚家园 2,377 50% 商场珊瑚水岸重庆南岸 116,399 47.5% 第1A期长春项目长春净月潭 57,193 50% 第1期彩叠园成都温江 138,990 50% 第1A期逸翠园西安 113,902 50% 第1A期南城都汇成都 192,106 50% 第1A及1B期御翠豪庭上海古北 155,992 50% 第1至3D期及商场御翠园上海浦东花木 35,497 50% 第VIA、VII、 VIII及VIIIA期上盖楼面本集团名称地点总面积所占权益 (平方米) 逸翠湾及广州 187,944 50% 西城都荟第1及2期观湖园深圳观澜 57,267 50% 第1期海怡湾畔珠海 100,570 50% 第4期御峰园深圳 63,938 50% 第1期及商场马桥项目上海马桥 1,338 42.5% 第1A期四季雅苑上海浦东花木 1,500 50% 第4A期嘉里不夜城上海闸北区 149,156 24.75% 第IIA及IIB期
购入或合作发展之主要物业及其他重要事项: 香港 (1) 二零零七年二月: 本集团一全资附属公司购入浅水湾道 90 号乡郊建屋地段 177A段及剩余部分。该地盘面积约3,300平方米,将发展为住宅物业。 (2) 二零零七年四月: 本集团一全资附属公司完成购入长沙湾荔枝角道873号新九龙海傍地段21号及其延伸部分。该地盘面积约2,656平方米,将发展为商业及住宅物业。 (3) 二零零七年五月: 本集团一全资附属公司就沙田巿地段529号沙田大围九广铁路公司(现称香港铁路有限公司)大围维修中心上盖项目之 C 地盘向政府支付土地补价。 C地盘之可建住宅楼面面积约113,211平方米。整个发展项目之地盘总面积及可建楼面面积分别约为70,600平方米及313,960平方米。 (4) 二零零七年七月: 本集团一全资附属公司购入坚尼地台2A、2B及4号内地段1381号A段、B段剩余部分及有关土地。该地盘面积约 1,018平方米,将发展为住宅物业。 (5) 二零零七年八月: 本集团一全资附属公司与政府就大埔巿地段183号大埔凤园土地签订换地详情及条件。该地盘面积约 126,290 平方米,可建住宅楼面面积约87,356平方米。 (6) 二零零七年十二月: 本集团一全资附属公司与香港铁路有限公司签署发展协议,以兴建位于将军澳巿地段70号之余段E地盘之发展项目。该土地面积合共约 13,587 平方米,可建楼面面积约 129,544 平方米,将兴建住宅连幼稚园物业。于二零零八年三月,本集团与南丰发展有限公司(「南丰」)签署买卖协议,出售集团所持之发展项目百分之十五权益予南丰。 (7) 二零零七年十二月: 本集团一全资附属公司与土地拥有人成立联营,与政府就位于将军澳巿地段 90 号将军澳 85 区之发展项目达成换地条款。该地盘面积约19,480平方米,可建住宅楼面面积约97,400平方米。 (8) 二零零八年一月: 本集团一全资附属公司与巿区重建局就位于九龙城衙前围村共同发展之地盘,签署发展协议。 (9) 年度内本集团继续购入具发展潜力之物业及农地,部分物业及农地现正进行不同阶段之规划设计及作出有关申请。内地及海外 (10) 二零零七年一月: 本集团、和记黄埔集团及一独立第三方成功竞投位于内地上海巿普陀区真如副中心(A3 – A6)一幅面积约177,262平方米之土地,并将成立由本集团、和记黄埔集团及该独立第三方各占 49.2%、50.4%及 0.4% 实益股权之中外合资企业,以持有及发展该土地为商业及住宅物业。 (11) 二零零七年二月: 本集团与和记黄埔集团各占50%权益之合营公司联同两家财团伙伴(各占三分一权益)行使于二零零五年七月联合投地时获授予之购买权,购入位于新加坡滨海林荫大道/中央林荫大道 662 地块之余段(「滨海湾土地第二期」),其最大可建楼面面积为 194,000 平方米。滨海湾土地第二期计划发展为住宅及商用物业。 (12) 二零零七年三月: 本集团与和记黄埔集团各自间接持有45%权益之合营公司成功投得位于内地广东省江门市新会之土地,面积约1,333,333平方米,以发展为住宅、酒店及商业物业。合营公司其余10%权益由一独立方持有。 (13) 二零零七年四月: 本集团与和记黄埔集团各自间接持有47.5%权益之合营公司成功投得位于内地重庆市南岸区南坪镇杨家山片区之土地,面积约 1,000,000 平方米,以发展为住宅及商业物业。合营公司其余 5%权益由一独立方持有。 (14) 二零零七年五月: 本集团与和记黄埔集团各占50%权益之合营公司购入拥有内地广州帽峰山建设用地之公司全部已发行股本。该土地可建面积约680,000 平方米,将用作发展旅游及商业物业。 (15) 二零零七年七月: 本集团一全资附属公司与HSBC Institutional Trust Services (Singapore) Limited(「信托人」)(以Suntec Real Estate Investment Trust信托人身份)签署有条件购股协议,出售本集团持有位于新加坡商业中心区之商业发展项目One Raffles Quay(「ORQ」)三分之一权益予信托人,总代价约为九亿四千一百五十万新加坡元减信托人提供予 ORQ 发展商及衡平法拥有人之贷款面值额,惟可予以调整。 (16) 二零零七年十一月: 本集团之联营公司ARA资产管理有限公司(「ARA」)(一间亚洲房地产基金管理公司)于新加坡证券交易所上巿。于上巿前,本集团持有ARA 30%股权。上巿后,本集团于ARA 之持股量约15%。透过ARA上巿, 本集团获取收益约港币三亿七千二百万元。于二零零七年十二月三十一日, ARA之总巿值约为港币三十一亿元。 (17) 二零零七年十一月: 本集团与和记黄埔集团各自间接持有 50%权益之合营公司成功投得两幅位于内地深圳巿宝安区观澜街道横坑水库南侧及观天路北侧之土地,总面积约85,185平方米,可建楼宇总面积约148,890平方米,以发展为住宅物业。 (18) 二零零七年十二月: 本集团与和记黄埔集团各自间接持有 50%权益之合营公司成功投得位于内地武汉巿蔡甸区马鞍山以南之土地,可建面积约770,604平方米,并已于内地成立一家外商独资企业,以持有该土地之使用权及发展该土地。 (19) 二零零八年一月: 本集团与和记黄埔集团各占 50%权益之合营公司成功投得位于内地上海市嘉定区瑞林路以东及环北路以南之土地,面积约 211,621平方米,可建楼宇面积约328,229平方米,以发展为住宅及商业物业。 (20) 二零零八年二月: 本集团与和记黄埔集团各占 50%权益之合营公司成功投得位于内地常州巿红梅公园东侧及武青路北侧之土地,面积约 80,600 平方米, 可建楼宇面积约220,460平方米,以发展为住宅物业。 (21) 年度内本集团在内地及海外的出售或出租地产项目均如期发展。物业销售本年度物业销售之营业额(包括摊占共同发展公司之物业销售额)为港币一百三十四亿零六百万元(二零零六年 – 港币一百三十七亿九千六百万元),比去年减少港币三亿九千万元。物业销售之营业额主要包括三个于往年经已完成之物业项目,本港渣甸山名门和映湾园听涛轩及新加坡旭日湾之住宅单位销售,及于年度内完成之物业项目,包括本港栢慧豪园第一期、雍雅轩、城中駅和岚岸,以及内地之御翠园第 VI 期之住宅单位销售。截至年终结算日,该等于年度内完成之物业项目,约百分之五十七住宅单位经已售出及确认。物业销售收益(包括摊占共同发展公司之损益)为港币五十六亿三千万元(二零零六年 – 港币五十五亿八千三百万元),比去年增加港币四千七百万元。年度内物业销售之边际利润保持平稳,而本港及内地之经济在稳健的基调下增长,住宅物业市场表现持续活跃,各类物业价格普遍上升。二零零八年之物业销售收益将主要来自预期完成及位于本港之CASA 880和首都、上海之御翠豪庭、广州之逸翠湾和若干其他物业项目之住宅单位销售,及于年度内完成之物业项目所余下之住宅单位销售。截至二零零八年三月中,大部分栢慧豪园第一期、雍雅轩、城中駅和岚岸所余下已完成之住宅单位及CASA 880 和首都将完成之住宅单位经已售出或预售。物业租务本年度集团物业租务之营业额为港币七亿九千二百万元(二零零六年 – 港币六亿二千四百万元),比去年增加港币一亿六千八百万元,主要由于本集团于去年购入位于本港之都会駅商场部分,及年度内本港租金普遍上升。本集团现有投资物业主要包括位于本港之购物商场及商用写字楼物业,分别占本年度集团物业租务之营业额约百分之三十及百分之四十四。物业租务之收益(包括摊占共同发展公司之损益)为港币十二亿三千一百万元(二零零六年 – 港币九亿三千六百万元),比去年增加港币二亿九千五百万元。年度内,本港及内地之租金在商用写字楼及零售物业的持续需求下保持升势,而本集团于本港之投资物业及共同发展公司于内地所持有之投资物业均录得理想之租金收入增长。于资产负债表结算日,本集团根据专业估值计入投资物业之公平值增加港币十八亿一千五百万元(二零零六年 – 港币十九亿三千六百万元),及摊占共同发展公司投资物业之公平值增加港币五亿九千八百万元(二零零六年 – 港币五亿六千四百万元)。「酒店及套房服务组合」本年度集团「酒店及套房服务组合」之营业额为港币十亿六千三百万元(二零零六年 – 港币七亿二千九百万元),比去年增加港币三亿三千四百万元。营业额上升主要因为海韵轩─海景酒店及海湾轩─海景酒店相继于去年年底及今年六月正式开幕。「酒店及套房服务组合」之收益(包括摊占共同发展公司之损益)为港币五亿四千五百万元(二零零六年 – 港币三亿六千七百万元),比去年增加港币一亿七千八百万元。年度内, 本港及内地的经济基调良好,而本集团之「酒店及套房服务组合」,包括刚在本港开业之海韵轩─海景酒店及海湾轩─海景酒店,均达到令人满意的入住率及理想的房间及套房租金。共同发展公司之收益较去年进一步增加,有赖本港都会海逸酒店、九龙酒店及内地北京东方君悦酒店皆录得理想的经营业绩。本集团占有百分之百权益之雍澄轩(酒店)于下半年经已落成及快将开业。此外,本集团占有共同发展权益之The Harbour Grand 酒店项目预期于下年度完工。该两间酒店均位于本港,将会在来年作出盈利贡献。物业及项目管理本年度物业及项目管理之营业额为港币一亿八千一百万元(二零零六年 – 港币一亿九千七百万元),其中物业管理收入为港币一亿五千万元(二零零六年 – 港币一亿四千四百万元),比去年增加港币六百万元,而与项目有关服务之收入为港币三千一百万元(二零零六年 – 港币五千三百万元),比去年减少港币二千二百万元。物业管理之收益为港币九千三百万元(二零零六年 – 港币八千三百万元),比去年增加港币一千万元,而与项目有关之服务为集团盈利提供轻微收益。本集团致力为集团所管理之物业提供优质服务。于年终结算日,本集团管理之物业总面积约八千二百万平方呎,预期总面积会随著本集团之物业发展项目于未来相继落成而平稳增长。主要联营公司本集团上市联营公司和记黄埔集团截至二零零七年十二月三十一日止全年之股东应占溢利为港币三百零六亿元(二零零六年 – 港币二百亿零三千万元)。本集团另一上市联营公司长江生命科技集团截至二零零七年十二月三十一日止全年之股东应占溢利为港币一亿一千七百万一千元(二零零六年 – 港币一亿二百零二万二千元)。财务概览资金流动性及融资本集团监控流动资金需求以中短期为基础,在适当时为本集团借款安排再融资。年度内, 本集团根据零售票据发行计划于本港发行为期一年之票据总额达港币三亿元及赎回到期之票据总额达港币二十二亿元。于资产负债表结算日,本集团已发行而尚未到期之债券及票据总额为港币八十七亿元。连同银行借款港币二百三十八亿元及合作发展伙伴借款港币四十亿元,本集团于资产负债表结算日之总借款为港币三百六十五亿元,较去年年底减少港币二十亿元。还款期摊分九年 :于一年内到期借款为港币八十九亿元,于二至五年内到期借款为港币二百七十亿元,及于五年后到期借款为港币六亿元。本集团之资本与负债比率于资产负债表结算日约为百分之十三点六,按本集团净借款(已扣除银行存款及定期存款港币五十六亿元)占股东权益比例计算。本集团拥有现金及可买卖证券,加上未动用银行贷款额,其资金流动性持续稳健,有足够财务资源以应付承约及营运需求。理财政策本集团对管理外汇风险保持审慎态度。于资产负债表结算日,本集团之借款约百分之八十五点六为港币;其余为美元(或已安排货币掉期转为美元)、新加坡元及人民币,主要为香港以外项目融资。本集团之收入以港币为主,现金及可买卖证券主要以港币或美元持有,本集团亦确保其面对之汇率波动风险降至最低。本集团借款主要以浮息为基础。本集团已发行之定息或股票挂钩债券及票据备有相关掉期合约安排,将其利率及有关条款转成以浮息为基础。在适当时候及于利率或汇率不明朗或变化大时,本集团会利用对冲工具(如掉期合约及远期合约)以抵销利率及汇率波动之风险。资产按揭于资产负债表结算日,本集团若干附属公司以总账面值港币十三亿一千八百万元(二零零六年 – 港币十一亿三千八百万元)之资产为银行贷款额作抵押。或有负债于资产负债表结算日,本集团之或有负债如下: (1) 摊占共同发展公司为一合作经营企业在未来四十二年向合作方应付保证利润作出担保之或有负债总额达港币四十五亿元; (2) 为若干合作发展项目向其他合作伙伴就可收取之最低收入/利润作出担保总额达港币十四亿二千二百万元(二零零六年 – 港币十四亿二千二百万元);及 (3) 为共同发展公司已动用之银行借款作出担保总额达港币三十四亿零四百万元(二零零六年 – 港币三十七亿零一百万元)。雇员于资产负债表结算日,本集团之主要业务雇用约八千一百名员工,年度内有关雇员开支(不包括董事酬金)约为港币十二亿七千九百万元。本集团确保雇员薪酬维持竞争性,雇员之薪酬及花红,以雇员个别之表现、集团盈利状况、同业水平及巿场环境而厘定。本集团并无雇员认购股权计划。