2008 年长江实业(集团)年报 · 主席报告书

来源:https://www1.hkexnews.hk/listedco/listconews/sehk/2009/0326/ltn20090326161_c.pdf 主席:李嘉诚

整性亦不发表任何声明,并明确表示,概不对因本文件全部或任何部分内容而产生或因倚赖该等内容而引致的任何损失承担任何责任。长江实业(集团)有限公司 (于香港注册成立之有限公司) (股份代号:0001) 二零零八年度董事会主席业务报告业务摘要 2008 2007 变幅港币百万元港币百万元营业额* 16,436 15,442 +6% 经营业务之收益贡献 8,910 7,501 +19% 投资及财务 268 4,939 -95% 投资物业之公平值增加 601 2,413 -75% 摊占和记黄埔集团业绩前之溢利 6,693 12,390 -46% 摊占和记黄埔集团之溢利 8,825 15,288 -42% 股东应占溢利 15,518 27,678 -44% 每股溢利港币 6.70元港币 11.95元 -44% 每股股息港币 2.45元港币 2.45元 *营业额不包括共同发展公司(集团摊占之物业销售所得除外)及上市与非上市联营公司之营业额。全年盈利本集团截至二零零八年十二月三十一日止年度经审核股东应占溢利为港币一百五十五亿一千八百万元(二零零七年 ─ 港币二百七十六亿七千八百万元)。每股溢利为港币六元七角(二零零七年 ─ 港币十一元九角五分)。股息董事会现建议开派二零零八年度末期股息每股港币一元九角五分给予二零零九年五月二十一日已登记在本公司股东名册内之股东。上述股息连同年度内已派发之中期股息每股港币五角,二零零八年全年合共派息每股为港币二元四角五分(二零零七年全年每股派息港币二元四角五分)。上述二零零八年度末期股息,如获股东周年大会通过,将于二零零九年五月二十六日派发。业务展望巩固根基稳健迈进稳步发展集团一直秉承发展不忘稳健、稳健不忘发展的理念,以平衡风险和增长。年内各项核心业务持续稳健发展,于截至二零零八年十二月三十一日止年度,集团摊占和记黄埔集团业绩前之溢利为港币六十六亿九千三百万元。物业销售、物业租务、酒店及套房服务组合,与物业及项目管理收益,均有增长;投资及财务方面,主要受环球金融冲击所影响,收益亦一如预期较去年度大幅减少;而投资物业之公平值增加亦因经济环境影响而较去年度大为减少。惟集团财务状况稳固,资本与负债比率维持于低水平,具充裕实力强化各项现有业务。核心业务集团持续强化香港、内地及海外地产业务,提升各地物业资产组合价值。于年度内在土地收购、项目策划、设计、发展及销售等方面均有稳固进展。始于去年第三季之全球金融冲击,对世界经济造成严峻考验,香港之外向型经济自难免受到波及,出现经济收缩。本地物业市场气氛受环球金融困境影响,整体交投及价格相应下调,惟长远住屋需求及政府行之有效之土地及房屋政策为物业市场长远平稳发展奠定基石,加上内地维持稳固发展的利好因素支持,集团将把握机会以合理价格购入有潜力之优质土地,对未来两三年之地产价格持乐观态度。物业销售收益继续为集团首要的溢利贡献及现金来源,集团优质物业组合多元化,及比重得宜,有利巩固地产业务发展。集团贯彻既定方针持续拓展本港、内地及海外地产业务, 在审慎有序的投资策略下,各项发展计划均按预期稳步推展。集团在本港及内地的土地储备均位处交通便捷之优质地段,可支持未来五至六年各项物业发展计划。香港租务市场受环球金融冲击的负面影响而有所放缓,惟质素卓越之租务物业仍获稳固需求所支持。集团将持续提升现有出租物业的质素,恰当调整租务组合内不同物业的比例, 确保优质经常性溢利维持稳定。上市联属公司集团透过于上市联属公司之策略投资,继续发挥与各公司之协同效益。于二零零八年,各上市联属公司核心业务均有稳健表现。和记黄埔集团和记黄埔集团于二零零八年之整体业务表现理想,港口及相关服务、地产及酒店、零售、能源及基建,及和记电讯国际均续有增长。3 集团业务则持续改善,亏损收窄。财务及投资之回报则主要由于二零零七年确认出售若干上市股权投资获得较高之溢利而相对下调。如油价维持现时之水平,能源业务之利润将大幅减低。惟凭借强健之财务根基与二零零八年取得之平稳进展,和记黄埔集团之业务长远前景将维持乐观。长江基建长江基建集团有限公司(「长江基建」)于二零零八年录得稳健的业绩,营运溢利贡献较去年有所上升,惟由于汇兑及金融市场波动,市场公允价值有所调整,财务表现因而蒙受负面影响。当完成出售内地三家电厂,长江基建将投资组合内部分成熟的资产套现,凭借雄厚现金状况,得以进一步强化其实力,以在目前充满挑战的环境中把握收购良机。港灯香港电灯集团有限公司(「港灯」)的香港及国际业务在二零零八年均录得稳健的营运业绩。年度内签署之新管制计划协议,自二零零九年一月一日起生效,港灯股东于未来十年可借此长远规管架构而获得明确及稳定收益,然而调低准许利润回报至固定资产平均净值的百分之九点九九,将影响港灯之溢利水平,故港灯将继续物色国际投资机会,以提高在香港以外业务所占的溢利比例。长江生命科技长江生命科技集团有限公司(「长江生命科技」)二零零八年的业绩备受环球金融冲击之外围经济因素影响,尽管营运表现令人满意,盈利能力却因库务投资及金融工具公允价值下调之不利因素而下降。长江生命科技将持续强化营运收益,延续扩展趋势,并减轻库务投资比例以减低库务亏损带来的风险。展望未来二零零八年下半年全球金融体系经历不寻常动荡,影响远高于一般预期。展望二零零九年,环球经济将继续受到金融及信贷负面效应困扰,经济体系将面对较为艰难的一年。中国经济根基深厚,加上中央政府大力投入资金刺激经济及短期内将陆续推行其他振兴内部需求之经济措施,及维持百分之八左右的国内生产总值增长之决心,中国复原速度将较世界其他国家为快,长远宏观状况将维持良好。香港与内地经济紧密联系,尤其在自由行支持下,零售及酒店业所受影响不大,尽管经济仍面对不同的考验,但在内地因素正面影响下,加上国家特别政策支持,香港所受影响得以减缓,整体市场保持安定发展。当环球经济压力稍为缓和,物业市场将因接踵而来之通货膨胀而得益。集团将以审慎勤奋态度,面对二零零九年之各项挑战,把握环球困境下之机遇强化及推展业务,如无意料之外,可望取得较为满意之成绩。长江集团对长远前景深具信心。处身充满竞争及挑战的全球化年代,具智慧、创意澎湃及勤奋忠诚的员工,是集团最宝贵的资产。谨借此机会,对董事会同仁、本集团各部门职员及全球忠心员工年内之勤奋工作、忠诚服务及贡献,深表谢意。主席李嘉诚香港,二零零九年三月二十六日管理层讨论及分析业务回顾主要业务活动

于二零零八年内完成之物业包括: 上盖楼面本集团名称地点总面积所占权益 (平方米) 映湾园东涌巿地段5号 10,494 合作发展海珀名邸港岛海逸君绰酒店北角内地段7106号A段 41,340 合作发展土地及其延伸部分首都将军澳86区 136,240 合作发展将军澳巿地段70号之余段F地盘四季名园元朗锦田锦田公路 19,445 100% 丈量约分109约地段 2081号之余段 CASA 880 鲗鱼涌内地段4号 9,840 100% B 段4个若干分段逸翠园北京姚家园 2,377 50% 商场御翠豪庭上海古北 155,607 50% 第1至3D期及商场御翠园上海浦东花木 23,688 50% 第VII期逸翠湾广州 100,926 50% 第2期海怡湾畔珠海 99,791 50% 第4期嘉里不夜城上海闸北区 94,006 24.75% 第IIA期
年内各项建筑工程积极进行,预期二零零九年完成物业有: 上盖楼面本集团名称地点总面积所占权益 (平方米) 1881 Heritage 九龙内地段11161号 13,023 100% 半山壹号九龙内地段11124号 159,804 90% 8度海逸九龙内地段4013号之余段 21,420 100% 日出康城将军澳86区 125,668 合作发展第IIA期将军澳巿地段70号之余段AB地盘港铁大围站上盖住宅项目沙田市地段529号 100,372 合作发展第1期御翠园长春净月潭 61,277 50% 第I期御翠豪庭长春南关 57,819 50% 第1A期盈峰翠邸长沙 101,474 50% 第1A及1B期南城都汇成都 192,106 50% 第1期珊瑚水岸重庆南岸 223,690 47.5% 第1A及1B期逸翠湾及西城都荟广州 241,809 50% 第1及3期四季雅苑上海浦东花木 1,500 50% 第4A期御翠园上海浦东花木 12,502 50% 第VIA、VIII及 VIIIA期马桥项目上海马桥 19,945 42.5% 第1A及1B期上盖楼面本集团名称地点总面积所占权益 (平方米) 观湖园深圳观澜 97,275 50% 第1及2期御峰园深圳 63,382 50% 第1期逸翠园西安 257,082 50% 第1A及1B期嘉里不夜城上海闸北区 55,150 24.75% 第IIB期
购入或合作发展之主要物业及其他重要事项: 香港 (1) 二零零八年一月: 本集团一全资附属公司与巿区重建局就位于九龙城衙前围村之地盘签署共同发展协议,以作保育及住宅用途。 (2) 二零零八年三月: 本集团一全资附属公司与南丰发展有限公司(「南丰」)签署买卖协议,出售集团所持位于将军澳巿地段 70 号之余段 E 地盘之发展项目百分之十五权益予南丰。该土地面积合共约 13,587 平方米,可建楼面面积约 129,544平方米,将兴建住宅连幼稚园物业。 (3) 二零零八年三月: 本集团一全资附属公司与土地拥有人达成联营协议,与政府就位于将军澳85区将军澳巿地段90号之发展项目签订换地详情及条件。该地盘面积约19,480平方米,可建住宅楼面面积约97,400平方米。 (4) 二零零八年八月: 本集团一全资附属公司就发展新九龙内地段 5099 号土地 (「土地一」)及内地段711号A段土地(「土地二」)之参与权分别签署两项参与协议。土地一及土地二之地盘面积分别约4,265平方米及约592平方米,可建住宅楼面面积则分别约12,795平方米及约2,960平方米。 (5) 二零零八年十月: 本集团一全资附属公司完成购入位于新九龙内地段4782号九龙塘安域道4-22 号之土地。该地盘面积约4,229平方米,可建住宅楼面面积约4,470平方米。 (6) 二零零八年十月: 本公司与当时之集团全资附属公司,经香港铁路有限公司与荃湾西(七区)物业发展有限公司就位于香港荃湾荃湾巿地段403号之发展项目签署发展协议。该土地面积合共约23,742平方米,可建楼面面积约113,064 平方米,将兴建住宅物业。于二零零八年十二月,本集团与南丰签署买卖协议, 出售集团所持该发展项目百分之十五权益予南丰。 (7) 年度内本集团继续购入具发展潜力之物业及农地,部分物业及农地现正进行不同阶段之规划设计及作出有关申请。内地及海外 (8) 二零零八年一月: 本集团与和记黄埔集团各占50%权益之合营公司成功投得位于内地上海市嘉定区瑞林路以东及环北路以南之土地,面积约 211,621 平方米,总建筑面积约329,000平方米,将作住宅、商业及办公用途。 (9) 二零零八年二月: 本集团与和记黄埔集团各占50%权益之合营公司成功投得位于内地常州巿红梅公园东侧及武青路北侧之土地,面积约80,600平方米, 可建楼宇面积约220,460平方米,以发展为住宅物业。 (10) 二零零八年三月: 本集团与和记黄埔集团各占50%权益之合营公司成功投得位于新加坡西海岸弯(West Coast Crescent)之 727 号地块,地盘面积约为 12,000平方米,以发展为住宅物业。 (11) 年度内本集团在内地及海外的出售或出租地产项目均如期发展。物业销售本年度物业销售营业额(包括摊占共同发展公司之物业销售额)为港币一百三十八亿八千九百万元(二零零七年 ─ 港币一百三十四亿零六百万元),比去年增加港币四亿八千三百万元。物业销售营业额主要包括四个于往年经已完成之物业项目,本港之渣甸山名门、城中駅、栢慧豪园第1期和岚岸所余下的住宅单位销售,及于年度内完成之物业项目,包括本港之 CASA 880、首都和四季名园,上海之御翠豪庭、御翠园第 VII 期和嘉里不夜城第 IIA期,以及广州逸翠湾第2期的住宅单位销售。物业销售收益(包括摊占共同发展公司之损益)为港币六十五亿四千七百万元(二零零七年 ─ 港币五十六亿三千万元),比去年增加港币九亿一千七百万元。由于本港及内地之经济随著全球金融冲击而转差,物业销售于下半年期间放缓,而物业价格亦由高位回落。二零零九年之物业销售收益将主要来自预期完成及位于本港之半山壹号第1及2期、港铁大围站上盖住宅项目第 1 期和日出康城第 IIA 期,广州之逸翠湾第 3 期,成都之南城都汇第1期及若干其他物业项目的住宅单位销售。年度内,半山壹号第1期的住宅单位经已推出预售,而推出预售的住宅单位于年底前经已接近全数售出。物业租务本年度集团物业租务营业额为港币九亿四千五百万元(二零零七年 ─ 港币七亿九千二百万元),比去年增加港币一亿五千三百万元,由于本港零售商舖及商用写字楼物业的租金自去年以来,至本年度第四季在本地商业租赁市场受全球经济收缩影响以前,普遍有所上升。本集团现有投资物业主要包括位于本港之购物商场及商用写字楼物业,分别占本年度集团物业租务之营业额约百分之三十及百分之五十二。物业租务收益(包括摊占共同发展公司之损益)为港币十四亿四千九百万元(二零零七年 ─ 港币十二亿三千一百万元),比去年增加港币二亿一千八百万元。于上半年,位于优质地点的写字楼及零售商舖之需求使租金进一步上升,而本集团之投资物业,包括香港之中环中心及都会駅商场部分等,在本地经济受全球金融冲击以前,均录得租金收入增长。本集团于本港发展兴建之投资物业项目 ─ 1881 Heritage,已于二零零九年二月落成,并即将为集团带来盈利收益。于资产负债表结算日,本集团根据专业估值计入投资物业之公平值增加港币一亿三千四百万元(二零零七年 ─ 港币十八亿一千五百万元),比中期结算日之专业估值减少港币九亿三千五百万元,及摊占共同发展公司投资物业之公平值增加港币四亿六千七百万元(二零零七年 ─ 港币五亿九千八百万元)。「酒店及套房服务组合」本年度集团「酒店及套房服务组合」营业额为港币十三亿八千三百万元(二零零七年 ─ 港币十亿六千三百万元),比去年增加港币三亿二千万元,由于海韵轩 ─ 海景酒店及海湾轩 ─ 海景酒店的入住率于正式开幕后渐渐上升。「酒店及套房服务组合」收益(包括摊占共同发展公司之损益)为港币八亿一千万元(二零零七年 ─ 港币五亿四千五百万元),比去年显著增加港币二亿六千五百万元,皆因海韵轩 ─ 海景酒店及海湾轩 ─ 海景酒店之收益随著其高入住率而大大提升,而其他酒店及套房服务物业,包括共同发展公司所经营的酒店及套房服务物业,即使经营环境在全球金融冲击爆发后变得困难,年度内表现仍令人满意。本集团占有共同发展权益之港岛海逸君绰酒店于年底前落成,并将于二零零九年开始营运,连同近期已开始营运之雍澄轩,本集团「酒店及套房服务组合」之收益将会有所提升。此外,本集团占有百分之百权益之8度海逸酒店预期于二零零九年落成,将进一步扩大本集团在本港之酒店及套房服务物业组合。物业及项目管理本年度物业及项目管理营业额为港币二亿一千九百万元(二零零七年 ─ 港币一亿八千一百万元),其中物业管理收入为港币一亿五千七百万元(二零零七年 ─ 港币一亿五千万元),比去年增加港币七百万元,而与项目有关服务之收入为港币六千二百万元(二零零七年 ─ 港币三千一百万元),比去年增加港币三千一百万元。物业管理收益为港币九千八百万元(二零零七年 ─ 港币九千三百万元),比去年增加港币五百万元,而与项目有关之服务为集团盈利提供轻微收益。本集团致力为集团所管理之物业提供优质服务。于年终结算日,本集团管理之物业总面积约八千四百万平方呎,预期总面积会随著本集团之物业发展项目于未来相继落成而平稳增长。主要联营公司本集团上市联营公司和记黄埔集团截至二零零八年十二月三十一日止全年之股东应占溢利为港币一百七十六亿六千四百万元(二零零七年 ─ 港币三百零六亿元)。本集团另一上市联营公司长江生命科技集团截至二零零八年十二月三十一日止全年之股东应占亏损为港币三亿五千一百七十六万八千元(二零零七年 ─ 溢利港币一亿一千七百万一千元)。财务概览资金流动性及融资本集团监控流动资金需求以中短期为基础,在适当时为本集团借款安排再融资。年度内, 本集团根据零售票据发行计划于本港发行为期三年、五年及十年之票据总额达港币二十三亿元及赎回到期之票据总额达港币二十七亿元。于二零零八年十月,本集团与一金融机构进行一项交易,以总代价港币二十一亿元将本集团持有之若干海外上市权益证券按起始价转让予对方,并授予对方可在三年期满日以起始价两倍为行使价之回售期权。本集团预期该已转让权益证券的价格不大可能在该三年期间升逾起始价两倍及回售期权将会被行使,故本集团会继续承受该已转让权益证券于起始价两倍以下的价格波动风险,因此所收总代价已列为贷款。于资产负债表结算日,本集团之债券及票据、银行借款及其他借款(包括上述融资交易及合作发展伙伴借款)总额分别为港币八十三亿元、港币二百九十八亿元及港币六十一亿元,而本集团之总借款为港币四百四十二亿元,较去年年底增加港币七十七亿元。还款期摊分十年 :于一年内到期借款为港币一百一十亿元,于二至五年内到期借款为港币三百二十一亿元,及于五年后到期借款为港币十一亿元。本集团之资本与负债比率于资产负债表结算日约为百分之十六,按本集团净借款(已扣除银行存款及定期存款港币七十二亿元)占股东权益比例计算。本集团拥有现金及可买卖证券,加上未动用银行贷款额,其资金流动性持续稳健,有足够财务资源以应付承约及营运需求。理财政策本集团对管理外汇风险保持审慎态度。于资产负债表结算日,本集团之借款约百分之八十一为港币;其余为美元(或已安排货币掉期转为美元)、新加坡元及人民币,主要为香港以外项目融资。本集团之收入以港币为主,现金及可买卖证券主要以港币或美元持有,本集团亦确保其面对之汇率波动风险降至最低。本集团借款主要以浮息为基础。本集团已发行之定息或股票挂钩债券及票据备有相关掉期合约安排,将其利率及有关条款转成以浮息为基础。在适当时候及于利率或汇率不明朗或变化大时,本集团会利用对冲工具(如掉期合约及远期合约)以抵销利率及汇率波动之风险。资产按揭于资产负债表结算日,本集团若干附属公司以总账面值港币十亿九千七百万元(二零零七年 ─ 港币十三亿一千八百万元)之资产为银行贷款额作抵押。或有负债于资产负债表结算日,本集团之或有负债如下: (1) 为若干合作发展项目向其他合作伙伴就可收取之最低收入/利润作出担保总额达港币十四亿一千万元(二零零七年 ─ 港币十四亿二千二百万元);及 (2) 为共同发展公司已动用之银行借款作出担保总额达港币十五亿三千四百万元(二零零七年 ─ 港币三十四亿零四百万元)。雇员于资产负债表结算日,本集团之主要业务雇用约七千九百名员工,年度内有关雇员开支(不包括董事酬金)约为港币十四亿五千万元。本集团确保雇员薪酬维持竞争性,雇员之薪酬及花红,以雇员个别之表现、集团盈利状况、同业水平及巿场环境而厘定。本集团并无雇员认购股权计划。